Steuertipp August 2019

Immobilien richtig verkaufen – wie viel Steuer droht dem Verkäufer?

Seit dem 1. April 2012 unterliegen grundsätzlich sämtliche Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken der Einkommensteuerpflicht, in Höhe von derzeit 30 % (bis zum 1.1.2016 betrug der Steuersatz 25 %). Von der Immobilienertragsteuer erfasst sind nur entgeltliche Erwerbs- bzw Veräußerungs-vorgänge. Für Schenkungen und Erbschaften (da ohne Gegenleistung) fällt grundsätzlich keine Immobilienertragsteuer an.

Werden die anderen laufenden Einkünfte des Steuerpflichtigen niedriger als durchschnittlich 30 % besteuert, so kann auf Antrag der niedrigere Tarifsteuersatz angewendet werden (Regelbesteuerungsoption). Die Regelbesteuerungsoption kann nur für sämtliche Einkünfte aus Grundstücksveräußerungen ausgeübt werden, die dem besonderen Steuersatz von 30 % unterliegen. 

Was passiert, wenn das Haus bzw. die Wohnung Hauptwohnsitz war?

Von der Besteuerung ausgenommen bleiben insbesondere der Hauptwohnsitz des Verkäufers sowie selbst hergestellte Gebäude. Der Hauptwohnsitz wird von der Finanzverwaltung als Mittelpunkt der Lebensinteressen definiert. Voraussetzung ist, dass der Verkäufer dort seit der Anschaffung und bis zur Veräußerung durchgehend mindestens zwei Jahre gewohnt hat.

Weiters kommt die Hauptwohnsitzbefreiung auch dann zum Tragen, wenn der Verkäufer innerhalb der letzten zehn Jahre vor der Veräußerung mindestens fünf Jahre durchgehend dort gewohnt und seinen Hauptwohnsitz hatte. Zu beachten ist, dass sich die Hauptwohnsitzbefreiung auf Grund und Boden nur bis zu einer Fläche von 1.000 Quadratmetern bezieht. Die Befreiung wegen fünfjährigem durchgehendem Hauptwohnsitz gilt auch dann, wenn der Hauptwohnsitz im übrigen Zeitraum vermietet wurde.

Der Veräußerer muss selbst während der Nutzung als Hauptwohnsitz Eigentümer des Grundstückes gewesen sein. Die Hauptwohnsitzbefreiung ist daher grundsätzlich nicht vererbbar. Zu der „fünf-aus-zehn“-Regelung zählen auch Zeiten, in denen der Veräußerer als Angehöriger dort gewohnt hat, aber noch nicht Eigentümer gewesen ist, wenn der das Grundstück letztlich geerbt oder geschenkt bekommen hat. Wird daher die geerbte (oder geschenkte) Immobilie verkauft, ist zu prüfen, ob der Veräußerer dort fünf Jahre durchgehend den Hauptwohnsitz gehabt hat.

Gewinne aus dem Verkauf eines selbst hergestellten Hauses sind jedenfalls steuerfrei, der mitverkaufte Grund- und Boden ist jedoch steuerpflichtig, es sei denn, die Hauptwohnsitzbefreiung ist auch hier anwendbar.

Anwendungsbeispiele für Hauptwohnsitzbefreiungen:

  • Eine Person hat seit mehr als fünf Jahren den Hauptwohnsitz in ihrer Eigentumswohnung. Sie besitzt noch eine zweite Eigentumswohnung, die sie vermietet. Nach Beendigung des Mietverhältnisses zieht sie als Hauptwohnsitzer in die bisher vermietete Wohnung und veräußert den bisherigen Hauptwohnsitz: Die Befreiung steht zu.
  • Eine Person erbt die Eigentumswohnung der Eltern, aus der sie bereits seit über fünf Jahren ausgezogen ist, und veräußert diese. Die Veräußerung ist nicht befreit. Wäre die Person innerhalb der letzten zehn Jahre selbst Hauptwohnsitzer in dieser Wohnung (z.B. weil noch minderjährig), wäre die Befreiung anwendbar.
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